Superbonus: e se qualche condomino è contrario?

«Nel Condominio in cui risiedo stiamo valutando di accedere al Superbonus 110% ma alcuni condomini sono contrari senza un particolare motivo e non vogliono partecipare alla eventuale spesa. Posta l’opportunità, temiamo che gli sfavorevoli possano comprometterla»

Risponde l’avvocato Mara Menatti di Confconsumatori Parma

L’articolo 119 comma 9-bis del decreto Rilancio consente che le delibere relative all’approvazione dei contratti per gli interventi rientranti nel Superbonus possano essere approvate con la maggioranza ridotta, essendo sufficiente il voto a favore della maggioranza dei presenti in Assemblea (direttamente o per delega) e che vi sia almeno 1/3 dei millesimi di proprietà. Aggiunge il comma 13 ter che “lo stato legittimo dell’immobile deve essere asseverato con riferimento alle parti comuni dell’edificio interessato dagli interventi, e non con riguardo alle singole unità immobiliari”. Le unità a sfavore non potranno quindi contestare i lavori se gli interventi non incidono sulle loro proprietà e sono stati approvati dalla necessaria maggioranza in Assemblea; il Condominio potrà procedere con quanto deliberato nel rispetto dei parametri di legge e in linea generale i condomini nulla potranno eccepire in quanto quei lavori andranno anche a loro beneficio o comunque saranno funzionali al miglioramento dell’uso del bene comune, salvo valutazione caso per caso dei motivi per cui sono contrari.

La spesa va ripartita tra tutti i condomini, compreso chi è contrario all’esecuzione dei lavori, in proporzione alla proprietà millesimale di ciascuno oppure in base a criteri diversi eventualmente stabiliti dal Condominio, in virtù del principio di proporzionalità della spesa. Difatti, sempre ai sensi dell’articolo 119, comma 9–bis, del D.L. 34/2020, così come modificato dalla Legge di Bilancio 2021, l’Assemblea potrebbe anche decidere con medesime modalità l’“imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato…a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”. Di recente l’Agenzia delle Entrate (risposta n. 620/21 del 22 settembre u.s. ad interpello) si è espressa affermando che “in caso di non corretta fruizione del Superbonus ne risponderanno esclusivamente il condomino o i condomini che ne hanno fruito”. Parrebbe, quindi, escluso da eventuali rischi chi non ha approvato i lavori e non ha sostenuto spese in virtù di quanto sopra.

Concludendo, i condomini contrari non avranno titolo per opporsi nel caso si sia deliberato favorevolmente secondo i requisiti di legge e solo su parti comuni, senza che ciò abbia inciso su loro parti private, per le quali saranno liberi di negare espressamente il consenso ai lavori trainati. Le spese saranno suddivise tra tutti i condomini, posto il beneficio che anche i contrari avranno dalle migliorie apportate, ma i favorevoli hanno facoltà di accollarsi tutto per ovviare alle contrarietà. È pacifico che interventi di questo genere possano anche creare disagi, per i quali non si può richiedere alcun tipo di risarcimento dal Condominio una volta che siano stati deliberati a norma di legge, salvo valutazione specifica caso per caso. (Aggiornato al 15.10.2021)

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Pubblicato il 02/03/2022