Diritto di prelazione del locatario nell'acquisto di un immobile

«Buongiorno. Vivo in affitto da circa 3 anni e ho un contratto 4+4. Il proprietario di casa ha deciso di vendere l’immobile. Se decidessi di acquistarlo, avrei diritto di prelazione o comunque di rimanerci sino a scadenza?»

Risponde l’avvocato Mara Menatti, di Confconsumatori Parma.

Il contratto di locazione è un accordo stipulato tra due parti in base al quale il locatore mette a disposizione del locatario il godimento di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo e dietro corrispettivo determinato.

Il locatore ha facoltà di vendere il proprio immobile quando è ancora in corso un contratto di locazione e può esercitare il diritto di disdetta solo se ricorre uno dei motivi previsti dal legislatore all’articolo 3 della legge 431/1998, tra cui la vendita a terzi dell’immobile affittato. È necessario che il locatore non sia proprietario di altro immobile ad uso abitativo oltre all’eventuale abitazione principale. L’articolo 38 della legge 392/78 stabilisce che il locatore è tenuto a darne comunicazione all’inquilino con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla prima scadenza del contratto. La comunicazione deve avvenire a mezzo raccomandata A/R o Pec e deve riportare: prezzo dell’immobile, eventuali condizioni per la vendita e invito a esercitare o meno il diritto di prelazione – a parità di condizioni contrattuali – rispetto ad altri offerenti, salvo ad esempio si tratti di coniuge o parenti sino al secondo grado. Qualora il locatario volesse acquistare l’immobile, dovrà rispondere con le medesime modalità entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione. L’accordo si perfeziona con il pagamento della somma pattuita, se eseguito – salvo diverse intese – entro 30 giorni dal sessantesimo successivo alla comunicazione del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di acquisto o del preliminare. Tuttavia, tale diritto è soggetto a una serie di vincoli e condizioni a cui si rimanda per completezza alla Legge 431/98 in combinato con la Legge 392/78.

Nella locazione a uso abitativo, la prelazione dell’inquilino spetta solo se il proprietario intende vendere l’immobile alla prima scadenza. Superato questo momento, il diritto di prelazione cessa. Resta inteso che il contratto di locazione non può contenere una clausola in cui l’inquilino si impegna, sin dall’inizio della locazione, a rinunciare al diritto di prelazione. Tuttavia, il conduttore può rinunciarvi una volta che il locatore gli abbia manifestato formalmente l’intenzione di vendere. Pacifico che con rinuncia dell’inquilino alla prelazione, il contratto di locazione prosegue con il nuovo proprietario, alle medesime condizioni contrattuali già concordate con il venditore; nulla è qualsivoglia clausola che stabilisce l’automatica risoluzione del contratto in caso di vendita dell’immobile.

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(Articolo aggiornato al 20/06/2022) - Pubblicato il 11/01/2023

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